Фундаментальные факторы или просто спрос со стороны иностранных инвестиционных фондов определяют цены на недвижимость в Майами и Южной Флориде? Похоже на второе, и это тревожит. Но существуют разные мнения

* * *

Ковид – да простят мне эту ужасную правду – стал для Майами “золотым периодом”. Средний класс, люди чуть выше среднего класса, но, главное, богатые иммигранты стекались в крупнейший город Южной Флориды, привлеченные его погодой, более мягкими по сравнению с другими, ограничениями в области здравоохранения и, что немаловажно, более низкими налогами. Экономика Майами процветала – в феврале 2022 года газета Financial Times назвала его “самым важным городом Америки”.

Два года спустя мнение изменилось. Вопрос в том, сможет ли город сохранить свой импульс?

Одни предсказывают коррекцию, другие говорят, что рынок изолирован от национальных тенденций. В Bisnow Media (мультиплатформенная цифровая медиакомпания, занимающаяся производством новостей и проведением мероприятий, основана в 2005-м году вашингтонским адвокатом Марком Бисноу, принадлежит сейчас частной инвестиционной компании Wicks Group и имеет офисы в Нью-Йорке и Вашингтоне, с более что ста штатными сотрудниками по состоянию на 2014 год. Охватывая 27 столичных рынков в США, Канаде и Великобритании с базой подписчиков около миллиона человек, Bisnow является одним из крупнейших и заслуживающих доверия аналитиком новостей и событий в сфере недвижимости) решили ответить на этот вопрос. График показателей рынка кондоминиумов, апартаментов и офисов Майами с момента начала пандемии до конца 2023 года помогает составить четкую картину того, на каком этапе находится рынок сегодня. Очевидно, что город сошел с пика активности в 2022 году, когда пандемия ускорила принятие решений о переезде как частными лицами, так и работодателями, но в прошлом году рынок оставался устойчивым. Город во многом возвращается к темпам роста, наблюдавшимся до закрытия на ковид и появления удаленной работы.

Во-первых, рынок кондоминиумов, где объем продаж в округе Майами-Дейд достиг пика с начала 2021 года по первую половину 2022 года, согласно данным Redfin. За этот 18-месячный период было продано чуть менее 33,000 кондоминиумов, что способствовало росту средней цены с 250 тысяч долларов в конце 2020 года до чуть менее 400 тысяч долларов к середине 2022 года.

С тех пор объем продаж вернулся к средним показателям до пандемии, что привело к стагнации роста цен. В конце прошлого года средняя цена проданного кондоминиума была на 2,500 долларов меньше, чем на пике рынка.

“Многие люди взяли на себя обязательства по более низкой ставке долгосрочного финансирования, поэтому количество сделок сократилось из-за более высокой ставки кредитования”, – говорит Кен Джонсон, помощник декана аспирантских программ финансового факультета Атлантического университета Флориды, специализирующийся на рынках недвижимости.

Застройщики продолжают вливать деньги в строительство кондоминиумов, но есть признаки того, что многие нынешние владельцы кондоминиумов хотят их продать, поскольку цена собственности значительно выросла. В конце февраля 2024 года во Флориде было почти 5,000 объявлений на Zillow от домовладельцев, описывающих себя как “мотивированных” продавцов, что более чем в два раза больше, чем в любом другом штате, причем большая часть этих объявлений находится в Южной Флориде.

Средняя стоимость страхования домовладельцев удвоилась за последние три года, по данным Страхового информационного института, который считает штат самым дорогим местом для страхования недвижимости в стране.

Изменения в законах штата, регулирующих ремонт в кондоминиумах, приводят к тому, что владельцы сталкиваются с массовым повышением платы за услуги ассоциации или крупными единовременными взносами, что побуждает многих продавать жилье, пока политики Южной Флориды ищут решения, чтобы удержать людей в своих домах.

Стабильный приток покупателей с других рынков, как из США, так и из-за рубежа, не позволил Майами столкнуться с падением цен. Но некоторые инвесторы с опаской относятся к тому, куда движется рынок.

“Все идет хорошо, потому что это Майами, но мы не уверены, что фундаментальные показатели на месте”, – говорит Брайан Андердал, главный аналитик Nuvo Capital Partners. Его компания намерена приобрести многоквартирную недвижимость на сумму 1 миллиард долларов до середины 2025 года, но Nuvo избегает Южной Флориды, хотя и стремится инвестировать в другие рынки Солнечного пояса.

“Спрос со стороны иностранных инвестиционных компаний высок, и я думаю, что это обстоятельство будет поддерживать цены на высоком уровне. Но причина, по которой это вызывает вопросы, заключается в том, что мы не уверены, что именно фундаментальные факторы или просто спрос со стороны иностранных инвестиций определяют цены”, – сказал он. – Похоже, что это второе, что тревожит.

Рост арендной платы за квартиры отражал рост рынка кондоминиумов. Согласно данным Zumper, рост цен за год составил около 40% за год, начиная с июня 2021 года, а затем замедлился. В конце прошлого года рост арендной платы за год был немного отрицательным, но в конце февраля он стал положительным, что отражает сезонные тенденции до пандемии.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Майами в конце февраля составила 2650 долларов, что на 56% больше, чем тремя годами ранее, и в целом стабильные арендные ставки с 2022 года свидетельствуют о том, что рост арендной платы, скорее всего, закрепился на рынке, говорит Джонсон.

Вместе с другими учеными он занимается составлением индекса арендных ставок Уоллера, Уикса и Джонсона – национального отчета, в котором рассматриваются средние арендные ставки и те, которые должны быть, исходя из исторических тенденций.
Исследователи обнаружили, что в январе 2022 года арендная плата в округах Майами-Дейд, Бровард и Палм-Бич была примерно на 17,5% выше, чем если бы они следовали историческим тенденциям, но через год этот разрыв сократился до 13,4%, а в январе – до 5,4%.

По словам Джонсона, сглаживание роста арендной платы происходит на фоне того, что в 2023 году в Южной Флориде будет сдано более 22,000 квартир, что вынуждает арендодателей предлагать льготы для привлечения арендаторов, но при этом удерживать арендную плату на стабильном уровне.

“Справедливости ради стоит отметить, что рынок аренды жилья в большей степени соответствует традиционным тенденциям, чем рынок домовладений”, – сказал он, отметив, что рост арендной платы на 3-5% свидетельствует о стабилизации рынка.

Согласно данным Бюро переписи населения, с апреля 2020 года по июль 2023 года население Флориды выросло на 1,072,510 человек, что является вторым показателем в стране после Техаса. Три года подряд “Солнечный штат” уступает “Штату одинокой звезды” в рейтинге лучших штатов для въездной миграции, составленном компанией U-Haul.

Однако данные на уровне округов выявляют ключевые различия в Южной Флориде: по расчетам Бюро переписи населения, с 2020 по 2023 год население округа Майами-Дейд сократится на 21 896 человек, в то время как в округах Бровард и Палм-Бич наблюдается рост населения.

В основном в Южную Флориду переезжают состоятельные люди. Согласно отчету компании Henley & Partners, в Майами на конец 2022 года насчитывалось 38,000 миллионеров, что на 75% больше, чем десятилетием ранее. На конец 2022 года в Майами проживало 160 человек с состоянием более 100 миллионов долларов и 12 миллиардеров, а по количеству владельцев вторых домов, зарабатывающих более 100 миллионов долларов, город лидировал в стране.

В округе Палм-Бич, напротив, число миллионеров за десятилетие выросло на 90%, но на конец 2022 года в его населении насчитывалось “всего” 9,400 миллионеров.

Приток богатства был вызван как пандемией, так и последствиями принятого в 2017 году Закона о сокращении налогов и рабочих местах, который сократил сумму налога на недвижимость, которую могли вычесть домовладельцы в штатах с высокими налогами на недвижимость.

“Федеральные и местные налоги отнимали большой кусок прибыли, которую люди получали в штатах с высокими налогами, таких как Нью-Йорк, Иллинойс, Нью-Джерси, Мэриленд и Калифорния”, – говорит Сюзанна Холландер, адвокат по недвижимости, преподающая право в области недвижимости в Международном университете Флориды.

Приезд состоятельных людей привел к росту цен, что, в свою очередь, заставило многих нынешних жителей искать менее дорогие места для проживания. По данным на январь, семья из Южной Флориды должна была зарабатывать $108,608 в год, чтобы не платить более 30% своего дохода за аренду, что на $30 тысяч выше, чем в среднем по стране, согласно индексу арендной платы Джонсона.

Если в начале пандемии Майами терял жителей, то в последние два года эта тенденция изменилась. По мере того как рост арендной платы становится все более умеренным, жители Майами, проживающие в городе длительное время, находят способы остаться в нем. По словам Джонсона, он “готов поставить небольшой автомобиль” на то, что среднее количество людей, проживающих в каждой квартире, за последние годы увеличилось.

“Так исторически сложилось, что мы, как общество, справляемся с этим”, – сказал он. “Золотые девочки”, “Странная парочка” – это не просто ситкомы 60-х, 80-х и 90-х годов. Это были реальные ситуации, показанные в ситкомах, когда люди имели дело с высокой стоимостью жилья”.

Приезд состоятельных жителей в Майами совпал с резким увеличением числа компаний, ранее не имевших офисов в городе, которые стали арендовать коммерческие площади, что способствовало росту офисного рынка города выше средних исторических показателей, в то время как более развитые финансовые и торговые центры страдали от этого.

Арендаторы из других городов заключили 188 новых договоров аренды в 2021 и 2022 годах, по данным Blanca Commercial Real Estate. Объявление в июне 2022 года о том, что Citadel, хедж-фонд, возглавляемый Кеном Гриффином, перенесет свои операции из Чикаго в Брикелл, стало одним из самых громких переездов, но Microsoft также арендовала 50 тыс. кв. м в городе в сентябре 2021 года, а частная инвестиционная фирма Thoma Bravo подписала договор аренды штаб-квартиры площадью 36 тыс. кв. м пятью месяцами ранее. Национальные юридические фирмы последовали за своими клиентами: Baker McKenzie, Sidley Austin и Kirkland & Ellis подписали свои первые договоры аренды в Майами.

Заявления ведущих фирм вызвали доверие у других игроков, желающих открыть свой магазин в Майами, и подстегнули волну арендных сделок со стороны компаний, обслуживающих лидеров рынка.

“Они называют это ореолом Цитадели”, – говорит Холландер. “Если Кен Гриффин чувствует себя здесь комфортно, то другим фондам и другим серьезным финансовым институтам не нужно обосновывать, почему они выбирают Южную Флориду в качестве штаб-квартиры или места, где они собираются вести бизнес”.

Однако за последний год этот ореол утратил свой блеск: доля новых объектов на рынке значительно снизилась. Тем не менее, 51 новый арендатор на рынке в 2023 году все же превзошел показатели до пандемии. Рынок по-прежнему вызывает интерес у новых участников, но большинство из них стремятся открыть небольшие представительства, а не развернуть масштабные операции, сообщил Тере Бланка, генеральный директор Blanca Commercial Real Estate.

Многие из прибывших во время пандемии также расширяют свое присутствие в городе, способствуя увеличению общего объема аренды.

Мэтт Бирнбаум, директор по исследованиям Blanca, сообщил, что брокер отслеживает 4,5 млн кв. футов активного спроса на аренду на рынке на 2024 год, причем около 800 тыс. кв. футов из этих требований поступают от новых для рынка арендаторов.

По данным Бланка, на конец года в Майами в стадии строительства находилось 1,6 млн кв. футов офисных площадей класса А, но чуть более 625 тыс. кв. футов из них приходится на 830 Brickell, 55-этажную башню, которая почти полностью сдана в аренду до ее сдачи в конце этого года.

По словам Бирнбаума, ограниченное предложение новых площадей может стать тем фактором, который замедлит сдачу в аренду в 2024 году, поскольку фирмы будут проводить модернизацию помещений, чтобы привлечь сотрудников обратно в офис.

Общая неопределенность в отношении будущего рабочего места удерживает инвестиции в новые офисные помещения на низком уровне, даже в Майами, несмотря на волну предложений по строительству новых офисных башен. Инвестиции в многоквартирные дома, напротив, превысили уровень, существовавший до пандемии, начиная с 2021 года: за последние три года объем строительства превысил 11 млрд долларов.

В Майами преобладают элитные кондоминиумы с интеграцией брендов, а также волна проектов краткосрочной аренды кондоминиумов, продаваемых в качестве инвестиций. Застройщики используют предпродажи и депозиты покупателей, чтобы привлечь кредиторов и сократить общую задолженность по строительству, чтобы вывести проекты на рынок, несмотря на высокие процентные ставки.

Майами привлекает капитал как отечественных кредиторов, так и иностранных инвесторов, желающих приобрести активы, которые отличаются относительной стабильностью по сравнению с перспективами в их родных странах.

“Говорят, чтобы работать в сфере недвижимости Майами, нужно быть еще и политологом и знать, что происходит со всеми президентами в Латинской и Южной Америке”, – говорит Холландер.

Она работала с семейными офисами и инвесторами по всей Латинской Америке и говорит, что эти инвесторы “хотят инвестировать в США, и они хотели бы инвестировать в Майами, потому что чувствуют себя здесь комфортно. Но они будут инвестировать везде, где есть хорошая прибыль”.

Инвестиционный спрос перешел в этот год: с февраля проекты кондоминиумов в Майами привлекли не менее $932 млн в виде финансирования строительства.

Самый крупный кредит – $600 млн – был предоставлен компании Mast Capital на строительство фирменного комплекса Cipriani Residences в Брикелле, что, по словам компании, стало крупнейшим кредитом на строительство одной башни во Флориде.

Компания Ascendant Capital Partners, расположенная в Лос-Анджелесе, предоставила 250 млн долларов на реализацию проекта. Оставшиеся 350 млн долларов были предоставлены мексиканским банком Banco Inbursa, принадлежащим Карлосу Слиму, самому богатому человеку Латинской Америки.

Мэтт Василевски.